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時(shi)間︰2020-05-25 23:29:54 來源︰經濟參考報

當(dang)前,國內房(fang)地產行業(ye)集中度不(bu)斷(duan)提升,房(fang)企(qi)優勝劣汰趨勢正在加速。數據顯示,2019年330家(jia)房(fang)企(qi)破(po)產,百強(qiang)房(fang)企(qi)整體業(ye)績也未有(you)明(ming)顯提升。今年,各梯(ti)隊房(fang)企(qi)門檻進一(yi)步jiao)嶸  婺7fang)企(qi)擴容(rong)放緩,新(xin)增千億房(fang)企(qi)數明(ming)顯下降,近4年來房(fang)企(qi)整體的(de)目標完成率水平也逐年降低。

房(fang)企(qi)兩極分(fen)化現象加劇

1月13日下午,世(shi)茂集團(tuan)與福晟集團(tuan)聯合宣布(bu),世(shi)茂集團(tuan)收zhan)焊j杉 tuan)的(de)87個項目,成為2020年首個大(da)型收並購事件,甚至被(bei)稱(chen)為“世(shi)紀大(da)並購”。在業(ye)內看來,房(fang)地產行業(ye)正由高速發展(zhan)時(shi)期進入橫盤期,加之2019年融資監管政策收緊(jin),眾(zhong)多(duo)房(fang)企(qi)所面臨的(de)生存壓力史(shi)無(wu)前例。

隨著行業(ye)集中度的(de)不(bu)斷(duan)提升,行業(ye)頭部格局不(bu)斷(duan)穩固,2019年房(fang)企(qi)TOP30門檻值已超千億。與此同時(shi),留(liu)給中小企(qi)業(ye)的(de)機會(hui)卻越來越少,並且(qie)ye)夭幸ye)的(de)容(rong)錯度降低。針(zhen)對世(shi)茂集團(tuan)收zhan)焊j杉 tuan)事件,億翰智qiang)庀喙胤fen)析(xi)人士指出︰“本次交易(yi)的(de)被(bei)收zhan)悍礁j杉 tuan),曾經也是穩健經營(ying)的(de)典(dian)範,但在瞬息(xi)萬變的(de)行情之下,連(lian)續踏空(kong)節奏,加上應對失(shi)當(dang),最終(zhong)釀下今日的(de)苦果。”

行業(ye)整體規模增速也在顯著放緩,百強(qiang)房(fang)企(qi)規模增長“失(shi)速”。2019年12月,房(fang)企(qi)進一(yi)步加大(da)供(gong)貨力度和(he)營(ying)銷力度,以(yi)沖刺(ci)年終(zhong)業(ye)績,百強(qiang)房(fang)企(qi)權益銷售金額環比增長18.3%至9903.4億元,創全年單月規模新(xin)高。然而,多(duo)家(jia)市(shi)場機構(gou)統計顯示,真實情況並不(bu)如企(qi)業(ye)業(ye)績增速反映得那麼樂觀,企(qi)業(ye)實際(ji)去化表現普遍不(bu)及預期。權益口徑duan)攏 僨qiang)房(fang)企(qi)2019年全年累(lei)計銷售金額同比增長6.5%,不(bu)及2017年的(de)40.5%和(he)2018年的(de)35.1%。

與此同時(shi),2019年全年,數百家(jia)房(fang)地產企(qi)業(ye)宣告破(po)產的(de)消息(xi)進一(yi)步引(yin)發市(shi)場關注。中國指數研(yan)究(jiu)院的(de)統計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網,以(yi)“房(fang)地產+破(po)產文書”為關鍵字(zi)可(ke)檢索(suo)出來400多(duo)條破(po)產文書,以(yi)企(qi)業(ye)為單位來看的(de)話,剔除部分(fen)重復(fu)企(qi)業(ye)及非房(fang)地產企(qi)業(ye),共(gong)計330家(jia)房(fang)企(qi)發布(bu)了破(po)產相關文書。

中指院相關分(fen)析(xi)人士指出,發布(bu)破(po)產文書的(de)房(fang)地產企(qi)業(ye)主要分(fen)布(bu)于長三角與珠三角城市(shi)群,上述兩個區(qu)域佔總數量的(de)43%。中指院分(fen)析(xi)人士認為,“一(yi)方面,熱(re)點城市(shi)及城市(shi)群,吸引(yin)了大(da)量房(fang)地產開發企(qi)業(ye)進入,區(qu)域競(jing)爭激(ji)烈,地方小微房(fang)企(qi)生存更加艱難(nan);另一(yi)方面,長三角及珠三角投資及借貸熱(re)度高,借貸糾紛以(yi)及公司注銷破(po)產更加頻繁。”

融資shi)?jing)疊(die)加企(qi)業(ye)經營(ying)壓力

“對破(po)產企(qi)業(ye)進行核實後,我(wo)們發現房(fang)企(qi)大(da)多(duo)為當(dang)地開發企(qi)業(ye),很多(duo)糾紛為破(po)產和(he)解以(yi)及再(zai)次啟動(dong),相比小企(qi)業(ye)而言,部分(fen)規模相對較(jiao)大(da)的(de)房(fang)企(qi),因戰略定(ding)位、多(duo)元擴張、項目銷售等ren)侍猓 式(shi)鵒匆渤魷至宋侍狻!敝兄岡悍矯奼硎盡/p>

根(gen)據中指院對企(qi)業(ye)深陷困境(jing)原因分(fen)析(xi)研(yan)究(jiu),房(fang)企(qi)面臨破(po)產主要有(you)兩方面原因︰一(yi)方面,企(qi)業(ye)自身(shen)管理(li)制度落後、運營(ying)效率shi)jiao)低、產品缺乏競(jing)爭力、布(bu)局單一(yi),在市(shi)場火熱(re)的(de)上行期階(jie)段,企(qi)業(ye)的(de)銷售業(ye)績快速增長,掩蓋(gai)自身(shen)“內功”先(xian)天(tian)不(bu)足(zu)的(de)缺陷。同時(shi),規模化也對企(qi)業(ye)自身(shen)管理(li)提出更高的(de)要求(qiu),企(qi)業(ye)並沒(mei)有(you)及時(shi)優化應對挑(tao)戰。一(yi)旦市(shi)場進入平穩或下行期,企(qi)業(ye)的(de)競(jing)爭力短板就會(hui)凸顯出來,銷售去化以(yi)及融資等ren)侍飩 緯山jiao)大(da)壓力。

另一(yi)方面,部分(fen)房(fang)企(qi)前期的(de)業(ye)績高增長促使(shi)企(qi)業(ye)自信(xin)心急劇擴張,在業(ye)務(wu)發展(zhan)方面速度過快,激(ji)進的(de)多(duo)元化拓展(zhan)拖(tuo)累(lei)了企(qi)業(ye)的(de)發展(zhan)速度qu)/p>

“作為一(yi)個資shi)鵜薌 托幸ye),房(fang)地產開發需要大(da)量資shi)鷸?鄭 yi)旦運轉中的(de)環節出現資shi)鷂侍猓 duo)米諾效應被(bei)觸發,將迅速蔓延,導致房(fang)企(qi)經營(ying)困頓(dun)甚至倒(dao)閉破(po)產。”中指院方面分(fen)析(xi)指出,2019年,信(xin)用評級較(jiao)高的(de)大(da)型房(fang)企(qi)資shi)鷯攀聘用ming)顯,而部分(fen)小型房(fang)企(qi)資shi)鴣醒梗 唐謐式(shi)鴟縵障災黽印!胺fang)企(qi)仍需要從經營(ying)上做好地產主業(ye),優化債務(wu)結構(gou),降低杠桿比例,平穩發展(zhan)gong)拍?志鎂 ying)。”

在政策調(diao)控較(jiao)緊(jin)的(de)當(dang)下,尤其是融資端不(bu)斷(duan)收緊(jin),融資成本水漲船高,現金流更是重中之重。億翰智qiang)夥矯嬉踩餃  笆詹 豪順崩聰  蔡逑殖齙dang)下地產行業(ye)之艱難(nan)。對于進入發展(zhan)困境(jing)的(de)房(fang)企(qi)而言,或多(duo)或少都有(you)自身(shen)的(de)原因。”

2019年,全國範圍多(duo)個城市(shi)取(qu)消或放寬了落戶(hu)限(xian)制。業(ye)內預計,至少未來2-3年城鎮化速度re)閱(yue)鼙3鄭 ji)本置業(ye)需求(qiu)仍在,住宅開發仍有(you)增長空(kong)間。億翰方面認為,房(fang)地產企(qi)業(ye)在精(jing)進主業(ye)的(de)基(ji)礎上,可(ke)結合本身(shen)基(ji)因和(he)資源情況,適度投入部分(fen)地產相關的(de)多(duo)元化業(ye)務(wu)作為長期戰略,但一(yi)定(ding)要注意多(duo)元化的(de)投入也要遵守(shou)聚焦原則,同時(shi)平衡好主業(ye)與其他業(ye)務(wu)的(de)結構(gou)關系。

2020年房(fang)企(qi)規模預計穩中有(you)升

近幾年,房(fang)企(qi)紛紛涉足(zu)長租公寓、養(yang)老地產、文旅地產相關領(ling)域,也有(you)房(fang)企(qi)進軍新(xin)能源汽(qi)車、機器人制造、汽(qi)車零(ling)部件制造等非地產領(ling)域。上述中指院方面分(fen)析(xi)人士表示,“房(fang)企(qi)要對自身(shen)的(de)財力、物力、人力有(you)著系統規劃,促進業(ye)務(wu)及品牌(pai)的(de)協(xie)同發展(zhan),形成系統運營(ying)合力,否則新(xin)涉足(zu)業(ye)務(wu)不(bu)僅(jin)短期難(nan)見(jian)效益,主業(ye)的(de)發展(zhan)也bu) 艿酵tuo)累(lei)。”

行業(ye)人士指出,受市(shi)場下行和(he)調(diao)控不(bu)放松影響(xiang),我(wo)國房(fang)地產企(qi)業(ye)正在面臨費用率提升、負(fu)債率升高、短期償(chang)債能力下滑的(de)困境(jing),尤其中小型房(fang)企(qi),仍將面臨一(yi)定(ding)的(de)盈利和(he)資shi)鷓沽Α/p>

未來,在融資監管全方位趨緊(jin)的(de)情況下,行業(ye)分(fen)化將會(hui)持續加劇。業(ye)內普遍認為,雖然目前房(fang)地產市(shi)場整體去化壓力尚存,但行業(ye)將保持長期平穩發展(zhan)的(de)市(shi)場環境(jing)已趨于明(ming)朗。預計2020年企(qi)業(ye)整體規模將維持穩中有(you)升的(de)增長態勢。行業(ye)競(jing)爭加劇下,百強(qiang)房(fang)企(qi)內部的(de)分(fen)化格局也將進一(yi)步持續。

在市(shi)場去化承壓的(de)背景下,企(qi)業(ye)的(de)發展(zhan)重心逐漸(jian)由“增量角逐”轉向“提質增效”,未來業(ye)績規模的(de)增長不(bu)能簡單依(yi)賴于供(gong)貨量的(de)加大(da),企(qi)業(ye)戰略布(bu)局、組織管控、品牌(pai)建設等綜合實力的(de)提升將是房(fang)企(qi)未來工作的(de)重中之重。

“尤其是中小型房(fang)企(qi)布(bu)局相對集中,很難(nan)平衡區(qu)域風險。因此,適度降低杠桿比例,放緩增長節奏,能夠(gou)有(you)效規避現金流風險。”億翰智qiang)夥矯嬤賦觶 dang)下房(fang)地產行業(ye)的(de)競(jing)爭格局與以(yi)往大(da)有(you)不(bu)同,合作是當(dang)下房(fang)企(qi)生存和(he)競(jing)爭的(de)主要形式(shi),合作的(de)本質是優勢交換,合作的(de)目的(de)是完善自我(wo)ye)淖試淳卣蟆/p>

編輯︰郭夢涵

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